Τι παρουσιάστηκε στην ειδική ημερίδα της 16ης Σεπτεμβρίου 2026 που διοργάνωσαν η Πανελλήνια Ένωση Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών και το ADR HELLENIC TRAINING HUB
Η 16η Σεπτεμβρίου 2026 σηματοδότησε την έναρξη ισχύος μιας νέας διαδικασίας για ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα του Ελληνικού Κτηματολογίου: τα ακίνητα που εμφανίζονται στις πρώτες εγγραφές με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και για τα οποία προβάλλεται δικαίωμα κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας.
Την ίδια ακριβώς ημέρα, η Πανελλήνια Ένωση Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών και το ADR HELLENIC TRAINING HUB διοργάνωσαν ειδική δωρεάν τρίωρη διαδικτυακή ημερίδα με θέμα τη Νέα Διαδικασία της Έκτακτης Χρησικτησίας και την Κτηματολογική Διαμεσολάβηση.
Η ανταπόκριση υπήρξε εξαιρετικά μεγάλη, με 1.000 διαμεσολαβητές και δικηγόρους από όλη την Ελλάδα να συμμετέχουν στην εκπαιδευτική συνάντηση, γεγονός που ανέδειξε το έντονο πρακτικό ενδιαφέρον για τη νέα ρύθμιση.
Η παρουσίαση του κ. Γεωργίου Μαγουλά
Κεντρικός εισηγητής της ημερίδας ήταν ο δικηγόρος Γεώργιος Μαγουλάς, ο οποίος παρουσίασε αναλυτικά τη νέα νομοθετική ρύθμιση, εξήγησε βήμα προς βήμα τη διαδικασία και ανέδειξε τα κρίσιμα πρακτικά και νομικά ζητήματα που ανακύπτουν από την εφαρμογή της.
Όσα ακολουθούν παρουσιάστηκαν και αναλύθηκαν από τον κ. Μαγουλά κατά τη διάρκεια της ημερίδας, με ιδιαίτερη έμφαση στις προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 61 Ν. 5326/2026, στο απαιτούμενο αποδεικτικό υλικό, στις προθεσμίες, στη θέση του Ελληνικού Δημοσίου και στον ρόλο της κτηματολογικής διαμεσολάβησης. Η ρύθμιση αφορά το άρθρο 61 Ν. 5326/2026, με ισχύ από 16.9.2026, και τροποποιεί το άρθρο 6 Ν. 2664/1998.
Τον ευχαριστούμε θερμά για την εξαιρετικά εμπεριστατωμένη παρουσίαση, για τη σαφήνεια με την οποία ανέλυσε μια νέα και απαιτητική νομοθετική διαδικασία, καθώς και για τις απαντήσεις που έδωσε στα πολυάριθμα ερωτήματα των συμμετεχόντων.
Α. Ιστορικό και σκοπός της ρύθμισης
Με το άρθρο 61 του ν. 5326/2026 (ΦΕΚ Α’ 125/4.8.2026) ο νομοθέτης απαντά σε ένα από τα πιο επίμονα προβλήματα του Κτηματολογίου: τα πολυάριθμα ακίνητα που εμφανίζονται στις πρώτες εγγραφές με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Η νέα ρύθμιση, που ισχύει από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 (άρθρο 111 παρ. 2 του νόμου), τυποποιεί για πρώτη φορά μια πλήρη εξωδικαστική διαδρομή: όποιος νέμεται το ακίνητο επί εικοσαετία μπορεί να αναγνωριστεί κύριος λόγω έκτακτης χρησικτησίας μέσα από υποχρεωτική κτηματολογική διαμεσολάβηση, με συγκεκριμένο αποδεικτικό πακέτο και χωρίς έκδοση δικαστικής απόφασης, εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα.
⚠ Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» σημαίνει ότι κατά την κτηματογράφηση κανείς δεν δήλωσε το ακίνητο ή η δήλωση απορρίφθηκε. Κατά το άρθρο 9 του ν. 2664/1998, όταν οι πρώτες εγγραφές οριστικοποιηθούν, τα ακίνητα αυτά περιέρχονται στο Ελληνικό Δημόσιο.
Η προθεσμία αμφισβήτησης των ανακριβών πρώτων εγγραφών έχει παραταθεί επανειλημμένα και βαίνει πλέον προς την οριστική εκπνοή της, γεγονός που καθιστά τη νέα διαδικασία εργαλείο άμεσης προτεραιότητας για όποιον νέμεται τέτοιο ακίνητο.
Β. Πριν και μετά τις 16.9.2026
Η ρύθμιση αφορά αγωγές οι οποίες ασκούνται από 16.09.2026 κατά του Ελληνικού Δημοσίου και έχουν ως αντικείμενο την αναγνώριση κυριότητας επί ακινήτου με «άγνωστο» ιδιοκτήτη.
ΩΣ ΤΩΡΑ (πριν από 16.9.2026)
Ο νομέας ακινήτου «αγνώστου ιδιοκτήτη» έπρεπε να ασκήσει αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου (άρθρο 6 παρ. 2 ν. 2664/1998), να περάσει από υποχρεωτική αρχική συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης (που ισχύει από 1.4.2022) ως τυπικό στάδιο, και στη συνέχεια να αποδείξει την 20ετή νομή σε πλήρη δίκη ακόμη και στην περίπτωση που το Δημόσιο δήλωνε κατά τη διαμεσολάβηση ότι δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας επί του ακινήτου.
ΑΠΟ 16.9.2026 (νέα διαδικασία)
Η διαμεσολάβηση γίνεται ο κεντρικός δρόμος: αν ο ενδιαφερόμενος συγκεντρώσει το νόμιμο αποδεικτικό πακέτο και οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν προβάλουν δικαιώματα, το πρακτικό του κτηματολογικού διαμεσολαβητή καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Η δίκη διεξάγεται κανονικά μόνο για τις περιπτώσεις που η διαμεσολάβηση δεν τελεσφορεί ή δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
Η ΝΕΑ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ – ΒΗΜΑ ΠΡΟΣ ΒΗΜΑ
Βήμα 1 — Επιλογή Κτηματολογικού Διαμεσολαβητή
Απαιτείται διαπιστευμένος κτηματολογικός διαμεσολαβητής κάτοχος πτυχίου νομικής, επιλεγόμενος από ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο που τηρεί η Κεντρική Επιτροπή Διαμεσολάβησης (άρθρο 10, ν. 4640/2019). Η απαίτηση νομικής κατάρτισης αναγνωρίζει ότι κρίνονται εμπράγματα δικαιώματα.
Βήμα 2 — Καταχώριση «Φύλλου Βασικών Στοιχείων»
Ο επισπεύδων καταχωρίζει στο κτηματολογικό φύλλο το «φύλλο βασικών στοιχείων», υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή, με καταβολή πάγιου τέλους. Το Κτηματολογικό Γραφείο ολοκληρώνει την καταχώριση υποχρεωτικά έως την επόμενη εργάσιμη ημέρα. Η εκκρεμότητα δημοσιοποιείται και κάθε τρίτος πληροφορείται.
Βήμα 3 — Πρόσκληση σε Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία (+ 30 ημέρες)
Η πρόσκληση λαμβάνει χώρα τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Η μη τήρηση της προθεσμίας συνεπάγεται ακυρότητα του πρακτικού. Η μη διενέργεια της συνεδρίας καθιστά απαράδεκτη τη συζήτηση της αγωγής. Η αδικαιολόγητη απουσία εναγόμενου τιμωρείται με αυξημένη δικαστική δαπάνη.
Βήμα 4 — Ο Ουσιαστικός Έλεγχος — Αποδεικτικό Πακέτο
Εφόσον το Δημόσιο δεν προβάλει δικαιώματα, τα μέρη καταρτίζουν πρακτικό. Ο διαμεσολαβητής υποχρεωτικά ελέγχει και επισυνάπτει σε ενιαίο σώμα τα αποδεικτικά.
Βήμα 5 — Καταχώριση στο Κτηματολογικό Φύλλο
Μετά την κατάθεση του πρακτικού στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και την υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας, το επικυρωμένο αντίγραφο καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολογικό Γραφείο. Αναγράφεται ως αιτία κτήσης η «έκτακτη χρησικτησία».
ΤΟ ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΟ ΠΑΚΕΤΟ
Ο νόμος δεν αφήνει την απόδειξη της εικοσαετούς νομής στην ελεύθερη εκτίμηση. Ο διαμεσολαβητής υποχρεούται να διαπιστώσει την προσκόμιση συγκεκριμένων εγγράφων.
Τουλάχιστον 2 από τα 6 ακόλουθα έγγραφα
α) Αποδείξεις ΔΕΗ, τηλεφωνίας ή ύδρευσης στο όνομα του φερόμενου ως ενάγοντος.
β) Μισθωτήρια συμβόλαια ως εκμισθωτής ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
γ) Δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών αρχών.
δ) Οικοδομική άδεια.
ε) Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας (ιδίως προσαρτημένα σε τίτλους, συμβολαιογραφικές πράξεις ή οικοδομικές άδειες).
στ) Ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής, συνταγμένο τουλάχιστον 20 έτη πριν από την προσφυγή, με βεβαία χρονολογία.
Υποχρεωτικά επιπλέον
➤ Τουλάχιστον 2 ένορκες βεβαιώσεις με ρητή αναφορά σε εικοσαετή νομή (συμπληρωμένη έως την προσφυγή στη διαμεσολάβηση), με προσδιορισμό εμβαδού, θέσης και ορίων ακινήτου.
➤ Έντυπο Ε9 για την επίμαχη ιδιοκτησία, τουλάχιστον 10 ετών πριν από την προσφυγή στη διαδικασία διαμεσολάβησης.
⚠ Κρίσιμη πρακτική επισήμανση: κενά στη φορολογική αποτύπωση του ακινήτου δεν θεραπεύονται αναδρομικά. Ο έλεγχος του Ε9 πρέπει να γίνει ΠΡΩΤΑ, πριν από οποιοδήποτε άλλο βήμα. Κρίσιμη η διάταξη του άρθρου 128 Ν. 5313/2026 ως προς την αναδρομικότητα του τέλους ΕΝΦΙΑ και τα πρόστιμα εκπρόθεσμης υποβολής.
Η ΘΕΣΗ ΤΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ – ΤΟ ΤΕΚΜΗΡΙΟ ΣΙΩΠΗΣ
Το Δημόσιο, οι ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ συμμετέχουν υποχρεωτικά στην αρχική συνεδρία, εκπροσωπούμενα από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή από πληρεξούσιους δικηγόρους.
Ο διαμεσολαβητής ενημερώνει εγγράφως τους διαδίκους 30 τουλάχιστον ημέρες πριν από τη συνεδρία. Έως τη διενέργειά της, οι αρμόδιες Υπηρεσίες οφείλουν να χορηγήσουν στους λειτουργούς έγγραφο σχετικά με την προβολή ή μη δικαιωμάτων του Δημοσίου επί του επίδικου δικαιώματος.
Τεκμήριο σιωπής — Νέα δικονομική αξία υπέρ του πολίτη
Η μη παροχή του ανωτέρω εγγράφου παράγει τεκμήριο περί μη προβολής δικαιωμάτων του Δημοσίου. Η σιωπή της Διοίκησης, δηλαδή, παύει να λειτουργεί σε βάρος του πολίτη και αποκτά για πρώτη φορά θετική δικονομική αξία υπέρ του.
⚖ Η μη αποστολή ή η μη έγκαιρη αποστολή του εγγράφου από τον αρμόδιο υπάλληλο συνιστά ειδικό πειθαρχικό παράπτωμα, για το οποίο επιβάλλονται οι ποινές των περ. α)–ε) του άρθρου 109 Ν. 3528/2007 (Κώδικας Κατάστασης Δημοσίων Υπαλλήλων).
ΤΙ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΚΑΝΟΥΝ ΤΩΡΑ ΟΙ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΟΙ
- Έλεγχος κτηματολογικής εγγραφής: Επιβεβαιώστε ότι το ακίνητο φέρει ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» και αναζητήστε τυχόν ήδη ασκηθείσες αγωγές ή άλλες εκκρεμότητες.
- Έλεγχος Ε9 — Δεκαετής εικόνα: Αναλύστε το Ε9 για τουλάχιστον 10 έτη πριν από την υποβολή. Κενά δεν θεραπεύονται αναδρομικά. Εάν υπάρχουν, ξεκινήστε άμεσα τις απαραίτητες τροποποιητικές δηλώσεις. Έλεγχος αν υπάγεται στη διάταξη του άρθρου 128 Ν. 5313/2026.
- Συγκέντρωση αποδεικτικών εγγράφων: Συγκεντρώστε λογαριασμούς ΔΕΗ/ύδρευσης/τηλεφωνίας, μισθωτήρια, τοπογραφικά βεβαίας χρονολογίας. Στόχος τουλάχιστον 2 από τα 6 νόμιμα στοιχεία.
- Σύνταξη ενόρκων βεβαιώσεων: Προετοιμάστε προσεκτικά τουλάχιστον 2 ένορκες βεβαιώσεις με πλήρη αναφορά σε εικοσαετή νομή, εμβαδόν, θέση και όρια.
- Επιλογή κτηματολογικού διαμεσολαβητή: Επιλέξτε από το ειδικό ηλεκτρονικό μητρώο της Κεντρικής Επιτροπής Διαμεσολάβησης κτηματολογικό διαμεσολαβητή κάτοχο πτυχίου νομικής.
- Καταχώριση & κίνηση διαδικασίας: Καταχωρίστε το «φύλλο βασικών στοιχείων» στο κτηματολογικό φύλλο (πάγιο τέλος) και κινήστε την πρόσκληση σε αρχική συνεδρία τηρώντας την 30ήμερη προθεσμία.
✅ Αν το Δημόσιο προβάλει δικαιώματα, η υπόθεση επιστρέφει στη γνώριμη δικαστική οδό — με τον φάκελο όμως ήδη έτοιμο. Επειδή η προθεσμία των πρώτων εγγραφών τελειώνει, η επιλογή δεν είναι ανάμεσα στη νέα και στην παλιά διαδικασία, αλλά ανάμεσα στην έγκαιρη κίνηση και στην οριστική απώλεια του ακινήτου υπέρ του Δημοσίου.
ΜΙΑ ΝΕΑ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟΤΗΤΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΗ ΔΙΑΜΕΣΟΛΑΒΗΣΗ
Η ημερίδα της 16ης Σεπτεμβρίου ανέδειξε στην πράξη τη σημασία της έγκαιρης ενημέρωσης των δικηγόρων και των διαμεσολαβητών για μια διαδικασία που τέθηκε σε ισχύ την ίδια ημέρα.
Η νέα ρύθμιση αναδεικνύει έναν ιδιαίτερα ουσιαστικό ρόλο για την κτηματολογική διαμεσολάβηση. Υπό τις συγκεκριμένες προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, η διαδικασία μπορεί να οδηγήσει στη διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής και στην καταχώριση της έκτακτης χρησικτησίας χωρίς να απαιτηθεί η ολοκλήρωση μιας πολυετούς δικαστικής διαδρομής.
Παράλληλα, όμως, η διαδικασία έχει αυστηρό πλαίσιο. Κάθε βήμα συνδέεται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις και, σε αρκετές περιπτώσεις, με συγκεκριμένες κυρώσεις σε περίπτωση παράλειψης.
Γι’ αυτό η σωστή ενημέρωση, η έγκαιρη προετοιμασία του φακέλου και η ακριβής τήρηση της διαδικασίας αποκτούν ιδιαίτερη σημασία για τον δικηγόρο και τον κτηματολογικό διαμεσολαβητή και, κυρίως, για την αποτελεσματική προστασία του πολίτη.
Η μεγάλη συμμετοχή των 1.000 διαμεσολαβητών και δικηγόρων επιβεβαίωσε την ανάγκη για τέτοιες άμεσες και πρακτικά προσανατολισμένες εκπαιδευτικές πρωτοβουλίες.
Η Πανελλήνια Ένωση Κτηματολογικών Διαμεσολαβητών και το ADR HELLENIC TRAINING HUB ευχαριστούν θερμά όλους όσοι συμμετείχαν και, ιδιαίτερα, τον κ. Γεώργιο Μαγουλά για την επιστημονική του συμβολή, την εξαιρετική παρουσίαση και την προθυμία του να μοιραστεί τη γνώση και την εμπειρία του με τους συναδέλφους.
